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减少24%!2018年广州二手住宅登记过户量约为103万

更新时间:2019-08-31 17:55点击:

  2018年的广州二手楼市处于深度调整通道,皆因年初给予购房客的外助力并不高,信贷规模的收紧和实际审批利率的提高,令不少准买家的入市步伐被延缓。初步统计2018年广州市二手住宅登记过户量约为10.3万套,比2017年减少24%。广州链家促成的二手住宅套均总价为235.7万元/套,同比上升11.5%。

  据广州链家的统计数据,2017年全年经链家促成的二手住宅买卖平均成交周期为90.1天,2018年该平均值为88.2天。2017、2018两年的客源平均成交周期分别是35.7天和43.6天(图1)。

  (注:上图的房源、客源均以成交之前最新一次录入链家系统的日期为准,避免因具体房源多次放盘或具体客户多次求购而出现周期跨度统计偏差。)

  广州链家研究院把2018年二手买卖成交量前20位的楼盘(社区)按房源成交周期、压价幅度两个维度与2017年作对比,在这20个楼盘中,只有6个楼盘的房源成交周期在2018年有所下降,祈福新村、富丽家园、广州星河湾、丽江花园4个番禺大盘的房源成交周期皆在70天以下,低于全市的平均水平。相反,天河名牌老盘华景新城的房源成交周期则从2017年的40天大幅增加至2018年的128天,整整增加了三个月的时间,此数值在前20位楼盘中高居首位(图2)。广州链家市场战略官周峰分析,在楼市调整期内,客户压价且业主愿意让步,是达成最终交易的基础之一,祈福新村的压价幅度从2017年的0.5%增加至4.1%,有效提高成交速度。华景新城的压价幅度却从2017年的2.5%收窄至0.5%,自然对成交造成影响了。当然,并不是业主让步较前一年有扩大,便可以有效缩短成交周期,还需要看具体楼盘的供应量,一旦货量较多,客户容易出现“选择困难症”,此时便需要中介人员做好对应的房源、客源维护工作,在带看、斡旋过程中促进三方谈价。

  据广州链家的成交数据,2018年二手住宅买家的平均年龄为33.3岁,比2017年的34.1岁下降0.8岁,连续四年“年轻化”。成交的主力群体年龄段在26-35岁,其中26-30岁的买家在2018年的成交占比为37.3%,同比增加2.4个百分点;同年31-35岁的买家占比为28.0%,比2017年增加1.1个百分点(图3)。

  具体到行政区域,2018年越秀、荔湾两个老城区的买家平均年龄有所下降,但仍稳定在35岁左右,其中越秀区的平均年龄是35.8岁,稳居各区头位。南沙是唯 一一个“增龄”区域,投 资意识的买家占主导。而东部的黄埔买家平均年龄同比下降1.0岁,增城买家平均年龄同比下降1.5岁,仅31.0岁,在各区中“最年轻”(表1)。广州链家市场战略官周峰认为,非广州籍的年轻外来工薪族受制于限购和支出预算,且对广州的地域概念没有本地客户那么深,向增城、黄埔寻找置业对象的意愿度较大。而老城区的买家超过半数是广州本地客,存在对居住氛围的追求及子女教育的考虑,年龄层相对要大一些,与新区有将近5年的年龄差。随着未来外围区域的市政配套、教学资源得到逐步提升,老城与新区的买家年龄差距会有所收窄。

  根据2018年底的中央经济工作会议内容,确立2019年的房地产领域管理方向为“坚持房住不炒的定位,因城施策,分类指导,构建健康发展的长效机制”,还是会“稳字当头”。2019年的广州楼市,将呈现以下两个特征。

  一、客源增多、房源略减。2017年“330”政策实施后,非广州籍客户入市购房的条件是5年的社保或个税证明,导致一批“满3但不足5”的客户无法在广州市区内购房。而到2019年3月之后,符合“5年社保”的准客户数量将明显增多,这批买家除了继续在广州东部看房外,还会把番禺、海珠的成熟楼盘小区列为备选对象,不排除会“一步到位”购置三房的物业。同样在2017年“330”后执行的“2年限售”政策,让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售”阶段(一手住宅更是要等到取得不动产权证后满2年才能转让),这一点可从广州链家最近半年的新增房客对比判断得知。周峰预期,2019年第一季度,新增可售房源量会还会处于缓慢下降趋势,部分业主在未看清市场走势之前,宁愿“持房观望”,等到2019年3月才作出选择,故新增放盘的价格会在3.8万元/平方米附近徘徊。

  二、压价空间收窄。2018年是楼市调控重要时期,“买方市场”特征相当明显,广州链家每个经纪人平均带看48台客户才有一次成交的机会,准买家对看中物业的压价幅度在5%左右,个别业主最高让价空间达13%。不难判断,在2019年的第一季度,这个“常规动作”仍将继续,特别是换房的业主,对准客户的“迁就”更甚。但随着2019年4月之后符合资格入市的买家数量增多,买家与看中物业之间的“唯 一关系”有可能被打破,业主能让步的空间亦会收窄。周峰建议有购房意愿但尚未入市的客户,先通过真房源较多的APP平台物色对象,尽可能争取在2019年春节前继续跟随中介人员看房,2月底到3月中旬期间能下决定,还是能以“较笋”的价格购得心仪物业。4月之后,不排除遇到同类竞争的机率会加大,购房成本亦会略微增加。

  2019年,有机遇也有挑战,减税降费政策措施会落地生根,国民消费意欲亦会提升。广州链家研究院预期2019年下半年的成交活跃度要优于上半年,2019年全年的二手住宅过户量有望达到11.6万套的规模,比2018年增加13%,成交热点高度集中在广州的东部(增城)、南部(番禺、海珠)和北部(花都)。全市二手住宅成交均价在3.4万元/平方米左右,比2018年轻微上升4%,次新房仍是成交的热点对象。

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